Инвестиции в недвижимость Великобритании находятся под прицельным огнем. Объявленные канцлером Джорджем Осборном недавние меры, если не “задушат” рынок Buy to let properties, как пенсионных аннуитетов, то снизят его привлекательность для местных участников. В конечном счете, повышение налоговой нагрузки на покупателей инвестиционной недвижимости приведет к сокращению предложения и росту цен на аренду, что является контрпродуктивной мерой в условиях дефицита доступного жилья в Великобритании.
Oбзор рынка Buy to Let properties.
Что такое Buy to let properties? Кратко: инвестиции в недвижимость. Однако точнее, термин, являющийся британским изобретением, относится к динамичному сегменту рынка: к сделкам покупки недвижимости частным лицом или компанией для последующей сдачи в наем, а не собственного использования (т.е. коммерческая недвижимость в данную категорию не включается).
Рынок получил развитие после введения Housing Act of 1988 в Англии и Уэльсе. Закон предусматривает стандартную краткосрочную аренду (the assured shorthold tenancy). Как это тривиально не звучит, но арендодатель получил гарантии того, съемщик может вселиться в его собственность только на короткий срок. Процедура освобождения арендуемого помещения стала регулироваться законом по сделкам, совершенным после 15 января 1989 года. Действует условие: плата за проживание не ниже £250 в год (для Лондона – не ниже £1,000) и не выше £100,000 в год. Большинство сделок аренды жилья в Англии и Уэльсе становятся автоматически такими (в Шотландии действует схожий режим short assured tenancy).
Инвестиции в недвижимость Великобритании.
Для финансирования покупки объектов Buy to let банковский сектор Великобритании предлагает инвесторам особый вид ипотечных кредитов Buy to let Mortgages. Оценка кредитопособности заемщика отличается в этих сделках от традиционной покупки жилья, также выше накладные расходы. Процентные ставки зависят от рейтинга заемщика и LTV (соотношения заемных и собственных средств по кредиту). Фиксированные ставки действуют, как правило, на первые несколько лет (например, в банке Барклиз 3,39% на 2 года при нулевой комиссии или 4.09% до 5-ти лет). Далее ставки плавающие, привязаны к ставке Банка Англии. Например, Барклиз предлагает 4.99% для всех заемщиков (0,5% ставка Банка Англии + 4.49%). На других условиях совершаются сделки рефинансирования ипотеки remortgage.
Какие меры планируются финансовым ведомством Великобритании?
Во-первых, будут сокращены налоговые льготы, Tax Relief. В настоящее время частный лэндлорд имеет право уменьшить налогооблагаемую базу при подаче налоговой декларации, Tax Return. Максимальная льгота составляет от 40% до 45% от размера процентных платежей по ипотеке, без учета выплаты капитала. Размер льготы зависит от налогового статуса лэндлорда, т.к в Великобритание действует прогрессивное налогообложение. (См подробнее мои обзоры: и ).
Начиная с 2017 года налоговое бремя на владельцев инвестиционной недвижимости усиливается. Максимальный размер налоговой льготы составит 20% от суммы ипотечных платежей для всех лэндлордов. Соответственно, в невыгодном положении окажутся те, кто имеет высокие совокупные или арендные доходы. В полном объеме изменения будут внедрены к 2020 году.
Во-вторых, при продаже инвестиционной недвижимости с апреля 2019 года владельцы Buy to let properties будут обязаны заплатить налог на прирост капитала, Capital Gains Tax, в течение 3-х месяцев с даты сделки. В противоположность действующей сейчас рассрочки до конца налогового года. При продаже жилья режим останется прежним.
В третьих, с апреля 2016 года гербовый сбор в сделках покупки инвестиционной недвижимости планируется поднять на 3% к базовым ставкам, действующим с 04.12.2014 (подробная информация в моей статье: Налог на покупку жилья в Великобритании). Указанная мера нацелена на снижение привлекательности Лондонской недвижимости для спекулятивных инвесторов. Однако затронет тех, кто покупает второй объект недвижимости в Великобритании для собственного проживания или членов семьи.
В настоящее время находится в стадии обсуждения предложение налоговой службы, HM Treasury, предоставить возможность покупателям второго дома требовать возврата дополнительных 3% гербового сбора (которые придется заплатить), если они продадут первый дом в течение 18 месяцев от первой сделки. Также остается открытым вопрос, как будут трактоваться родственники, покупающие недвижимость совместно с детьми, для проживания последних.
Планы Банка Англии.
Озабоченность перегретостью рынка Buy to let properties неоднократно высказывал глава Банка Англии Марк Карни (Mark Carney). Один из возможных сценариев, предоставление Банку Англии дополнительных полномочий регулировать Buy to let Mortgages. Во-первых, устанавливать критерии кредитования, по аналогии с ипотекой жилья, что снизит привлекательность вхождения на рынок новых инвесторов. Во-вторых, самое очевидное, повысить требования к капиталу банков, которые работают в данном сегменте.
Снизят ли привлекательность инвестиции в недвижимость Великобритании?
Для местных участников рынка, приобретающих объекты в кредит, изменения станут существенными в среднесрочной перспективе. Недавним примером ухудшения параметров кредитования стало повышение банками ключевого коэффициента покрытия арендных платежей, используемого для определения максимальной суммы выдаваемого кредита (кредитные средства x 135% = арендной плате) с 125% до 135%. Однако в долгосрочной перспективе, учитывая спрос на недвижимость, высокие цены и дефицит доступного жилья в Великобритании, частные лэндлорды компенсируют свои убытки, в том числе за счет повышения арендной платы и перевода объектов под крыло юридического лица, где корпоративный налог снижается с 20% до 18% к 2020 году.
При рассмотрении целесообразности иностранных инвестиции в недвижимость Великобритании следует учитывать более широкий набор факторов, не только экономических. Также напоминаю, что с 01 апреля 2015 года нерезидент Великобритании, уравненный по налоговой ответственности с резидентом, платит налог на прирост капитала, Capital Gains Tax, при продаже жилой недвижимости в Великобритании.
Обзор “Инвестиции в недвижимость: Buy to Let properties” подготовлен британской компанией Vestigio Services.
Профессиональная поддержка Vestigio Services, знающего британскую недвижимость и финансовый рынок, поможет Вам принять обоснованное решение при инвестициях за границей.
Наши контакты: [email protected]
#vestigioservices #englishlifestyle #blogvestigio #ДалекаяблизкаяАнглия
Стоимость всей мировой недвижимости составляет сейчас 228 триллионов долларов. Самое ценное и безопасное, что есть на Планете - это недвижимость. Поэтому успешные инвесторы, страховые компании и пенсионные фонды держат свои деньги в недвижимости.
В 2018 году более 30 % всех сделок с недвижимостью в Мире будут международными, на сумму более 700 миллиардов долларов. Глобализация рынка недвижимости сильно ускорится.
Прошедший год для рынка недвижимости Великобритании был самый непредсказуемый и разнообразный - Brexit, поднятие вдвое учётной ставки Банком Англии до 0,5 % годовых, ослабление фунта стерлинга. И Рынок в этих условиях не только доказал свою устойчивость, но и показал уверенный рост. Объём иностранных инвестиций в английскую недвижимость составил более 80 миллиардов долларов. Великобритания снова заняла второе место по этому показателю после США, опередив ближайшего преследователя - Германию, в три раза.
ПОЧЕМУ ВЕЛИКОБРИТАНИЯ МАНИТ ИНВЕСТОРОВ
- Самый прозрачный, безопасный и растущий рынок недвижимости.
- Развитое законодательство, судебная и налоговые системы.
- Ликвидные и лёгкие в управлении активы.
- Возможность получать три вида дохода - инвестиционный, прироста стоимости, арендный.
- Доступность финансирования.
- Сильная имиджевая составляющая и возможность масштабирования.
- Престижные учебные заведения.
РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ ВЕЛИКОБРИТАНИИ И ЛОНДОНА
По итогам 2017 года Рынок недвижимости Великобритании показал рост 4,7 %, оценивается в 12 триллионов долларов и состоит из 29 миллионов объектов.
Северная Ирландия, Англия, Шотландия, Лондон, Уэльс - абсолютно все регионы Объединённого Королевства показали рост стоимости недвижимости. Большинство городов показали просто феноменальный рост в прошедшем году, как например: Бристоль - 7,4 %, Бирмингем - 7 %, Ковентри - 9 %, Эдинбург - 8,5 %, Лестер - 7,3 %, Ливерпуль - 9,7 %, Манчестер - 8,9 %, Питерборо - 7,8 %, Портсмут - 8,2 %, Шеффилд - 7,8 % и другие.
Средняя цена дома в Англии составляет 240 860 фунтов стерлингов, в Лондоне 481 102 фунта стерлингов и ежемесячно продаётся более 100 тысяч домов. Прибыль от продажи дома в 2017 году в среднем по стране составила 92 466 фунтов стерлингов. В Лондоне наивысшая прибыль - один из трёх продавцов удвоил свои вложения, заработав в среднем 252 196 фунтов стерлингов.
В 2017 году было построено 163 784 новых домов, а по заявлениям Правительства ежегодно необходимо строить минимум 300 тысяч домов, чтобы до 2021 года удовлетворить уже имеющийся спрос. На рынке присутствует проблема дефицита жилья, решить которую, по многим причинам, в ближайшие пять лет не представляется возможным.
4,7 миллиона объектов сдаётся в аренду, и их количество увеличилось в два раза за последние десять лет. Средняя месячная арендная ставка в Лондоне составляет 1555 фунтов стерлингов в месяц, а по всей Великобритании 910 фунтов стерлингов в месяц.
Кредитование на покупку британской недвижимости доступно и для нерезидентов, причём как в английских, так и в европейских, прибалтийских и других банках. Финансирование возможно получить на 60 % от оценки объекта и под 4-6 % годовых.
Половина домов дороже 1 миллиона фунтов стерлингов находится в Лондоне, и поэтому столичный рынок недвижимости - это сложный микс из микрорынков, где цены на дома различаются в десятки раз в зависимости от района нахождения и оценивать нужно каждый отдельно.
Самые дорогие районы Кенсингтон и Челси, Найтсбридж, Мейфэр, Вестминстер показали маленькие продажи в 2017 году со средней ценой 1,4 миллиона фунтов стерлингов за дом и минимальным годовым ростом.
А вот районы Лондона со средней ценой дома в 500 000 фунтов стерлингов показали в 2017 году отличный рост стоимости и продаж, как например: Камден - 19,2 %, Ньюэм - 9,8 %, Гринвич - 7,9 %, Мертон - 6,5 %, Хаунслоу - 6,4 %.
Одна из основных причин такого роста - это миграция лондонцев в менее дорогие для жизни районы города и в пригород. Ведь они прекрасно знают, что например, на юго-востоке Лондона получишь в два раза больше за половину цены. Так в Гринвиче, где средняя стоимость дома в половину меньше, чем в Вестминстере, цены за год поднялись в среднем на 7,9 %.
Ежегодно десятки тысяч лондонцев продают свои дома и переезжают в пригород. Обычно в Кент или Суррей.
Максимальный рост возле Лондона в 2017 году показали города: Садбери - 13 %, Кендал - 10 %, Хавант - 9,7 % и другие.
Арендные ставки в 2017 году выросли в Лондоне на 3,2 %. Это самый высокий показатель по всей Англии, где рост в среднем составил 2 %.
ПРОГНОЗЫ 2018
Все ресурсы - Savills, Knight Frank, Rightmove, Halifax, Zoopla, RICS, Bloomberg и другие, статистические данные которых я использовал для написания этой статьи, в 2018 году прогнозируют рост стоимости недвижимости и аренды в Великобритании.
Средний рост цен на недвижимость в этом году составит 5 % и стоимость аренды увеличится на 3 %.
И ничего удивительного в этом нет. Ведь во всей Великобритании и особенно в Лондоне, куда ежегодно переезжают жить более 100 тысяч человек, постоянно существует дефицит качественного жилья.
Особенно дефицит и рост цен будет наблюдаться возле школ и других учебных заведений. Более половины русскоговорящих покупателей, которые планируют купить жилье в Британии, обращают внимание на наличие хорошей частной школы поблизости. Например, на севере Лондона возле школы Highgate School отмечено самое резкое за последние годы подорожание недвижимости, а 22 % студентов первокурсников снимает жильё дороже и не в студенческих общежитиях.
Также стоит учитывать, что 300 тысяч домов уйдут с рынка аренды в 2018 году, потому что арендная недвижимость должна соответствовать новым правилам энергоэффективности, которые вступают в силу с 1 апреля, и теперь за сдачу в аренду без сертификата EPC вводится штраф до 5000 фунтов стерлингов.
Рост спроса и цен на недвижимость будет наблюдаться во всех регионах и городах Великобритании.
Особое внимание рекомендую обратить на города недалёко от Лондона с ростом стоимости недвижимости более 10 % в 2018 году - Ричмонд, Ист-Кройдон, Уокинг, Лутон, Доркинг (Main), Уэйбридж. А также на города Оксфорд и Кембридж, которые вырастут в этом году на 7 % каждый.
Финансирование останется на доступном уровне, но прогнозируется, что для резидентов средняя ставка по ипотеке в ближайшие 5 лет удвоится до 4 % годовых.
Британский фунт продолжит свой восстановительный рост и по прогнозам достигнет отметки 1,53 доллара в конце года, что позволит инвесторам получить дополнительную и весьма существенную прибыль.
Высокий рост экономики Великобритании на 1,8 % в 2017 году и ожидаемый такой же рост в этом, самый низкий уровень безработицы за 42 года, дефицит объектов и большой спрос со стороны местных и зарубежных покупателей, устойчивый рост британского фунта, низкая учетная ставка и другие фундаментальные показатели, показывают, что инвестиции в недвижимость Великобритании - это самые безопасные, доходные и перспективные инвестиции сегодня и завтра.
1. Инвестиции в зарубежную недвижимость это очень грамотный и правильный шаг.
Никто не знает, какие бизнесы исчезнут, а какие останутся в новых реалиях, как на всё повлияет глобализация, повсеместная автоматизация и блокчейн, что останется и что будет давать доход вашим родным и близким людям когда вы уйдёте и что будет служить «подушкой безопасности» на случай непредвиденных обстоятельств.
Ответ очень прост, на самом деле - зарубежная недвижимость.
Только очень тщательно выбирайте страну для покупки, потому что очень многие делают эмоциональные инвестиции в «неправильной» стране. И разочарованиям потом не будет конца, потому что - купите выше Рынка, и без перспектив роста, заплатите не компенсируемые налоги, сделаете не нужный и дорогой ремонт, не сможете сдавать круглый год, будете тратить много времени, и ещё платить ежегодные налоги на недвижимость, налог резидента, другие налоги и так далее. Не делайте то, что противоречит здравому смыслу и историческому опыту.
Поверьте, самый лучший выбор - это недвижимость Великобритании, потому что она обеспечит рост и безопасность капитала, круглогодичный доход от аренды, быстрое и не дорогое кредитование, передачу родственникам без уплаты налогов, а также лучшие страховые и пенсионные программы, и при этом жить вы сможете в любой точке Мира.
2. Покупайте только Реальную Недвижимость , а не финансовые продукты «упакованные под недвижимость» - сертификаты, паи, корпоративные права, и другие бумаги, с обещаниями более 10 % годовых завтра, на много лет, с обратным выкупом и подобными рекламными обещаниями.
Обходите стороной все предложения и покупки, где вы не становитесь легальным собственником и не будете фигурировать в национальном реестре HM Land Registry.
Помните, что в Англии недвижимость может быть оформлена на Вас, ваших родственников, либо вашу британскую или другую компании, также распространено совместное владение объектами, как с родственниками, так и бизнес партнёрами.
3. Инвестируйте для максимальной доходности в объекты стоимостью от 300 000 фунтов стерлингов.
Чтобы всегда была возможность приобретать недвижимость в лучших локациях, с максимальным ростом стоимости, всегда была сдана в аренду на хороших условиях и полностью использовать налоговую оптимизацию. Используйте в случае необходимости Партнёрство и совместные продукты инвестирования.
Парковками, комнатами в студенческих общежитиях, номерами в отелях и другими мелкими объектами с не прозрачной системой управления и сопровождения лучше не занимайтесь.
4.
Не концентрируйтесь на получении вида на жительство и гражданства Великобритании.
Оно в подавляющем большинстве случаев вам не нужно.
Даже с туристической визой вы можете владеть недвижимостью, активами, компанией и заниматься бизнесом. Например, для покупки, сдачи в аренду и обслуживания недвижимости, вам даже не нужно летать в Англию. Адвокат и консультанты могут все нужные документы передавать вам лично или отправлять почтой.
И помните, что владение недвижимостью не даёт прямое право получения Британского вида на жительство и гражданства. Но в дальнейшем можно использовать свою недвижимость для упрощенного получения нужных документов и сервисов.
5. Обязательно поработайте с хорошим Консультантом.
Консультант расскажет о налогах, поможет увеличить доходность от инвестиций, порекомендует проверенных годами русскоговорящих бухгалтеров, финансовых брокеров, строителей, дизайнеров и сэкономит много времени и денег.
Всегда проверяйте информацию и объекты, которые предлагают - брокеры, агенты, доверенные лица, представители строительных и инвестиционных компаний со стороны Продавцов недвижимости.
И знайте, что как только вы услышите, что брокеры предлагают объект от местных застройщиков, с которыми они давно и успешно сотрудничают, то должны сразу понимать - цена будет завышена и вы сильно переплатите, со всеми вытекающими отсюда последствиями.
Например, я работаю исключительно в интересах покупателя.
Нахожу не только лучший объект, соответствующий всем критериям и договариваюсь о самой выгодной цене, условиях, сроках, но и помогаю во всех дополнительных вопросах, которые только могут возникнуть в Англии.
К сожалению, консультантов приглашают и слушают, как и читают полезную литературу, когда уже поздно и деньги потеряны. Не повторите ошибок большинства.
6. Имейте План.
Перед покупкой объекта вы должны чётко понимать - какой вид дохода хотите получить и как будете выходить из актива, выбрать тип недвижимости, локацию объекта, например Oxford, London и его пригороды, у моря и так далее, и обязательно разобраться в налогах.
7. Приобретайте объекты вблизи транспортных артерий и остановок общественного транспорта , поблизости школ, университетов и деловых кварталов, в местах популярных у среднего класса.
Покупая не новую недвижимость учитывайте возможные дополнительные расходы на ремонт, мебель, энергосберегающие работы - это дополнительно 10-15 %. Например, средний косметический ремонт в Англии обходится от 30 000 фунтов стерлингов.
Самый выгодный продукт, который я всегда рекомендую инвесторам - это покупка в Великобритании земли с разрешением на строительство дома, либо многоквартирного дома, или покупка объекта с разрешением на реконструкцию и увеличением площади, и выполнить все работы силами проверенных строительных компаний. Доходность в таких продуктах всегда более 25 % годовых.
При наличии серьёзных финансовых ресурсов у инвесторов, я также рекомендую покупать Новую коммерческую недвижимость для долгосрочной сдачи в аренду. Средняя продолжительность аренды на коммерческие объекты около 8 лет, а на лондонские офисы 10 и 15 лет.
8. Не теряйте деньги!
Поиск выгодного способа вложения денег приводит многих к мысли о необходимости разместить их в наиболее надёжные инструменты. С этой точки зрения, представляются идеальным способом не только сохранения, но и значительного преумножения средств. Они позволяют уберечь финансовые активы от инфляции, заставят их работать и приносить дополнительный доход.
Недвижимость в Англии
Рынок недвижимости Великобритании традиционно считается одним из самых доходных и предсказуемых, а текущая стадия восстановления экономики после кризиса ещё более повышает его привлекательность. Английский рынок характеризуется выгодным сочетанием нескольких факторов, таких как:
- независимость от основных проблем еврозоны, связанных с волатильностью её валюты;
- хронический недостаток , обусловленным малым количеством свободных земельных участков, притоком иммигрантов и увеличением числа домохозяйств;
- отсутствие налогов на имущество и благосостояние, а также на прирост стоимости недвижимости для нерезидентов;
- минимальные трансакционные издержки по сделкам (всего 3-5% от стоимости объекта).
Эти особенности обеспечивают стабильный интерес со стороны иностранных инвесторов. Большинство из них считает инвестиции в недвижимость в Англии надёжным и разумным помещением капитала.
Ценовая политика
Согласно исследованиям английского банка Lloyds, цены на недвижимость стабильно увеличиваются с 1994 г. за эти 20 лет они выросли приблизительно в 3,5 раза. Только за I полугодие 2014 г. количество сделок на сумму свыше 1 млн £ в 1,5 раза превысило аналогичный показатель прошлого года, а с 2009 г. их число вообще выросло в 4 раза.
Особенно высокими темпами растёт стоимость апартаментов в фешенебельных районах Лондона. На Кенсингтон, Вестминстер, Челси и Уондсворт пришлось более 21% сделок на семизначную сумму, около половины покупок было совершено в других районах столицы. Следующим по популярности у иностранных инвесторов стал Элмбридж, расположенный в графстве Суррей. Цены на недвижимость в крупных английских городах, разумеется, ниже, чем в столице, но гораздо выше европейских.
Возможности инвестирования
Сегодня на английском рынке недвижимости представлены тысячи разноплановых объектов, поэтому многим владельцам капитала сложно самостоятельно разобраться в преимуществах того или иного предложения. Рекомендации экспертов относительно правил подбора оптимального варианта обычно сводятся к необходимости определиться с целью инвестирования и, исходя из неё, подбирать подходящую недвижимость. Наиболее перспективными с точки зрения вложений является такие инвестиции в недвижимость в Англии , как:
- Квартиры в новостройках центральной части Лондона на ранней стадии строительства привлекательны минимальным отвлечением средств и обладают отличным потенциалом роста стоимости. При покупке объекта за 2–3 года до его сдачи инвестор фиксирует цену в контракте, но оплачивает лишь 10–20% его стоимости. Остальная сумма вносится после его сдачи в эксплуатацию, а право на перепродажу недвижимости сохраняется.
- Квартиры и дома Большого Лондона отличаются высокой ликвидностью и стабильно дорожают примерно на 10% в год.
- в столице и крупных городах (Йоркшире, Бристоле, Манчестере, Шеффилде) с целью последующей сдачи в аренду. Она ежегодно приносит до 10% дохода и постоянно растёт в цене.
- Торговые центры и магазины, расположенные в районах растущей деловой активности или планируемого переустройства. Показатели прироста стоимости такой недвижимости значительно превышают средний уровень, однако существует риск выбора неудачного места расположения точки.
Нерезидентам в Англии предоставляется ипотека, размер которой достигает 70% стоимости жилья. Обычно по ней выплачиваются только проценты, а основной долг гасится при продаже объекта. Исходя из таких условий, прибыль от аренды обычно покрывает ежемесячные процентные платежи и расходы на содержание недвижимости. При благоприятной ситуации, ежегодный доход от инвестиций может достигать 30%.
Вообще говоря, сбалансированная экономическая политика правительства приводит к тому, что практически любые инвестиции в недвижимость в Англии оказываются выгодными. Например, доходы от сдачи в аренду варьируются от 4,5% в центральной части Лондона и 5–6% в других районах столицы до 6–7% в крупных городах страны.
Очевидно, что вложение в недвижимость Великобритании является грамотным и продуманным инвестиционным решением. Благодаря стабильному росту стоимости объектов и сбалансированной экономической политике правительства страны, постоянно растет, следовательно, в долгосрочной перспективе прибыль инвесторов может оказаться весьма значительной.
Почему бизнесмены предпочитают инвестировать за рубеж?
С момента распада Советского Союза на территории СНГ сформировалась новая экономическая элита, представители которой сильно отличаются от своих западных партнеров в манере ведения бизнеса. Их особенности связаны не только с молодостью, но и с постоянной политической и экономической нестабильностью в стране, в условиях которой вопрос «Куда вложить деньги?» звучит совсем иначе.
Большая часть состояний на постсоветском пространстве сформировалась в последние 26 лет в условиях крайне непредсказуемой экономики. Политические отношения с США и странами Европы также все это время были нестабильны - в ситуации, когда политики то стимулируют сотрудничество с европейскими партнерами, то создают препятствия, бизнесмены вынуждены постоянно искать способы сохранить свой капитал, а также наиболее безопасные пути инвестиций, максимально независимые от политики.
Эти факторы влияют на формирование основной модели поведения отечественных инвесторов, главным стремлением которых становится гарантия сохранности капитала и его защищенность, в том числе и от государства.
Давление на бизнесменов оказывает и регулярная девальвация национальной валюты, от которой наиболее сильно страдают предприятия, связанные торговыми отношениями с западными партнерами.
Вместе все эти условия по мнению специалистов London Business Group усиливают недоверие к отечественной экономической системе и стимулируют принятие решения инвестировать за рубеж. Такое вложение нивелирует нестабильность отечественного курса и помогает избежать уменьшения капитала из-за высокой инфляции.
При этом большинство обладателей капитала ждут от своих вложений быстрой окупаемости - поэтому стремятся сделать инвестиции с гарантией высокой доходности.
Еще одной отличительной чертой отечественных бизнесменов можно назвать рискованность и интерес к инновациям, финансирование которых, в случае успеха, может принести гораздо большую прибыль, чем вложение в более надежные и традиционные предприятия.
Но все же стоит отметить, что за последние годы инвесторы заметно повзрослели, и теперь мало кто готов рискнуть всем состоянием; на интересные стартапы они все еще готовы тратить значительные суммы, но при этом стремятся сохранить основной капитал в неприкосновенности.
Традиция инвестировать в Европе появилась в 90-е, когда стена, блокирующая выход отечественного капитала за пределы страны, рухнула вместе с распадом самого СССР. В те годы, в условиях полной неопределенности, сформировалась новая элита, которая, приобретая состояние на родине, стремилась надежно сохранить его в странах Старого Света, где финансовые системы были уже давно созданы, проверены временем и гарантировали надежность капиталу.
Несмотря на то, что к настоящему моменту экономики стран, ранее входивших в состав Союза, уже давно сформированы, а в некоторых из них правительства даже начинают создавать препятствия для оттока капитала, инвесторы продолжают рассматривать вариант вложить средства в бизнес за границей как наиболее надежный.
Состоятельные граждане России, Украины и других стран СНГ, являясь миллионерами в первом поколении, в последнее время активно интересуются наиболее надежными способами в будущем передать свой бизнес и счета наследникам. При этом они сравнивают отечественные и европейские законодательства и возможные дополнительные условия, а также интересуются, какие существуют способы обезопасить будущих миллионеров. В данном вопросе многие из них склоняются к варианту инвестировать в Европе, где законодательная система предоставляет более комфортные условия, а риски значительно ниже.
Также, за прошедшее время, инвесторы в массе своей изменили основную модель поведения: они стали реже участвовать в рискованных сделках и вкладывать большую часть своих средств в непроверенные предприятия, несмотря на возможную высокую доходность. Многие из них теперь рассматривают варианты инвестировать основной капитал в готовые и строящиеся жилые объекты, в том числе в немецкую, испанскую, ирландскую и английскую недвижимость, которая в новых условиях воспринимается не как роскошь, а как возможный источник дохода.
Такой новый подход, нацеленный на извлечение стабильной прибыли, связан с изменениями, произошедшими в отечественной экономике – до финансового кризиса государственный банк предлагал высокие процентные ставки по вкладам, благодаря которым состоятельным гражданам не приходилось задумываться о том, чтобы пускать средства в оборот. Но ситуация изменилась, и теперь бизнесменам приходится самостоятельно искать способы увеличения капитала. В этом направлении и специализируется британская фирма Лондонская Бизнес Группа.
Купить недвижимость за границей у London Business Group
Сколько можно заработать, если купить доходную недвижимость за границей?
Экономическую элиту постсоветского пространства условно можно поделить на две группы: топ-менеджеры и владельцы бизнеса, и если первые ставят перед собой долгосрочные цели по сохранению и постепенному увеличению накоплений, то вторые стремятся активно участвовать в развитии предприятий и чаще готовы пойти на риск.
Топ-менеджеры, управленцы государственных и частных предприятий, часто ищут спокойные бизнес-предложения для инвестиций. Они обладают определенным состоянием, которое постепенно увеличивается, но с которым не связана их основная деятельность. По сути, для них нужен аналог сберегательного вклада в банке, только более безопасный и с большей доходностью. Для них наиболее выгодным может стать вариант купить доходную недвижимость в Европе, так как такое вложение не требует постоянного контроля и участия в управлении.
С одной стороны, такое решение гарантирует сохранение капитала в долгосрочной перспективе: на стоимость домов в Испании, Германии или Англии точно не повлияет девальвация отечественной валюты и подобные ей факторы, а с другой, если средства вложить в доходное жилье за границей, то они довольно быстро начнут приносить прибыль.
Но и для владельцев бизнеса вариант приобрести жилой или нежилой объект в Европе, например в Британии, может оказаться привлекательным, как возможность сохранить и увеличить часть капитала. И здесь мы вплотную подходим к вопросу: так сколько можно заработать на недвижимости в Англии?
Британская экономическая система является наиболее стабильной, в сегменте недвижимости на ней практически не сказываются проблемы еврозоны в вопросе волатильности ее валюты. В то же время, английский рынок характеризуется планомерным увеличением стоимости жилых и нежилых зданий. Это связано с тем, что количество иммигрантов и домохозяйств постоянно растет, а территория, доступная для нового строительства, очень ограничена.
В результате, доход от инвестиций в жилую недвижимость может доходить до 30% в год, а сдача в аренду офисных зданий принесет до 10%, но при этом ее себестоимость растет быстрее, чем у жилых объектов.
Кризис, санкции и обострение международных отношений вновь поднимают вопрос: куда выгодно вложить деньги?
Те бизнесмены, для которых вариант инвестировать в жилье в Лондоне или в других городах Европы не кажется привлекательным, сегодня чаще всего вкладывают средства в акции. И если в 2000-е мало кто из клиентов Лондонской Бизнес Группы рассматривал европейский рынок ценных бумаг как реальную возможность увеличить капитал, то теперь ситуация кардинально изменилась.
Новая модель поведения связана не только с увеличившейся финансовой грамотностью, но и с наращиванием капитала - у многих бизнесменов появились свободные средства, которые они готовы вложить в долгосрочные инвестиции.
Также, свое влияние оказывает и геополитическая ситуация. Введение санкций, более настороженное отношение со стороны европейских банков и усилившийся контроль со стороны государства заставляют искать новые ответы на вечный вопрос: куда выгодно вложить деньги?
Современные условия заставляют бизнесменов чаще отказываться от сотрудничества с ненадежными контрагентами и выстраивать более прозрачные стратегии по обороту капитала. В таких условиях вариант вложить средства в надежное дело в Европе через приобретение ценных бумаг становится наиболее комфортным и безопасным, так отвечает одному из главных требований нынешнего времени – прозрачности сделки.
И все же эксперты London Business Group именно сейчас рекомендуют полностью не отказываться от идеи инвестировать в недвижимость, являющуюся, как и ценные бумаги, одним из самых надежных вариантов сохранить и увеличить капитал. С их точки зрения, наиболее грамотным и безопасным будет выбор обоих вариантов инвестиций, чтобы, согласно английской поговорке, «не хранить все яйца в одной корзине».
В Европе однозначно рассматривается как долгосрочная инвестиция. В особенности это касается покупки дома или квартиры в Великобритании и, в частности, Лондоне. Это не просто город и столица, а настоящий мировой бренд, обладающий ни с чем не сравнимым статусом.
Жилье здесь известно своей высокой стоимостью. Но всюду ли в Великобритании недвижимость настолько же дорога? Как найти свой «тихий уголок» в британском королевстве? Ответы ждут вас в нашем обзоре.
Чем выгодна покупка недвижимости в Великобритании?
Сначала приведем немного статистических данных за последнее время. Средний годовой доход, получаемый в Великобритании от сдачи недвижимости в аренду, составляет 6,2%. Учитывая, что фунт стерлингов – это наиболее стабильная валюта в мире, выгода очевидна.
В последние годы процент иностранных покупателей в новостройках Лондона вырос до 40-60% – в зависимости от района. Наиболее привлекательна лондонская недвижимость для восточноазиатских инвесторов. С 2011 года столица Англии регулярно занимает 1-2-е места по объему инвестиций в жилье (более 5 млрд. фунтов стерлингов в год).
В 2015 году количество продаж выросло на 26%, при этом рост цен составил 7%, а заявки по ипотеке по сравнению с 2014 годом выросли на 30%. Стабильно растущие цены на дома и квартиры, подогреваемые спросом, – вот залог беспроигрышных инвестиций в недвижимость Великобритании.
Можно ли получить ВНЖ в Великобритании за покупку недвижимости?
Ряд европейских стран (Испания, Португалия, Греция, Кипр) предлагает на льготных условиях оформить «золотой ВНЖ» за покупку недвижимости на определенную сумму. Там действуют специальные инвестиционные программы. В Великобритании таких условий для выдачи вида на жительство не предусмотрено. Поэтому покупка недвижимости здесь не дает никаких преимуществ в получении ВНЖ.
Однако здесь действует своя инвестиционная программа для желающих получить . И приобретение собственного жилья будет плюсом, если вы решите принять в ней участие.
Условия программы (она, к слову, работает еще с 1994 года) следующие. Заявитель может воспользоваться одним из способов инвестирования:
- купить британские правительственные облигации
- вложить средства в паевые инвестиционные фонды
- приобрести доли в компаниях или сами компании, зарегистрированные в Великобритании и являющихся ее резидентами
При соблюдении данных условий вы сможете оформить британский ВНЖ всего за 8 недель.
Перспективы получения гражданства Великобритании
В зависимости от суммы инвестиций напрямую зависят сроки получения ПМЖ Великобритании и гражданства:
- вложив 2 млн. фунтов, вы получаете ПМЖ через 5 лет, а британский паспорт – на 6-й год
- при вкладе 5 млн. фунтов, вы оформляете ПМЖ через 3 года, а гражданство – на 5-й год
- инвестировав 10 млн. фунтов, вы сможете получить ПМЖ через 2 года, а паспорт – уже на 5-й год
Процесс покупки жилья в Великобритании
Обычно на оформление недвижимости в Великобритании требуется 1-2 месяца. Процесс проходит в несколько этапов.
Этап I: выбор объекта недвижимости
Предложение по выбранному объекту с предложенной ценой составляют в письменном виде и официально отправляют продавцу. Торг по стоимости также происходит только в документальной форме. Для того чтобы весь процесс проходил максимально грамотно, вам помогут юристы.
Этап II: заключение акта продажи
Данный акт (Memorandum of sale) содержит информацию об объекте недвижимости, а также данные всех сторон сделки: продавца, покупателя, юристов.
Этап III: независимая оценка
Этот этап важен для покупателя, оформляющего покупку в ипотеку. Оценщик проверяет техническое состояние жилья и выставляет объективную стоимость. Если она существенно ниже заявленной продавцом, вы можете продолжать торг.
Этап IV: обмен контрактами
Любые торги прекращают, а все действия проводят юристы – представители продавца и покупателя. Покупатель отправляет продавцу контракт с подписью и денежный депозит в размере 10% стоимости. Аналогичные действия осуществляет продавец. С этого момента контракт юридически вступает в силу.
Этап V: сделка купли-продажи
Необходимо личное присутствие покупателя и продавца, а также их юристов. Они подписывают основной контракт и заверяют его у нотариуса. Юрист покупателя переводит оставшиеся деньги на счет юриста продавца, и проходит передача ключей. В этот же день покупатель оплачивает гербовый сбор.
Этап VI: регистрация нового владельца
Процедура проходит в Государственном реестре (Land Registry), куда юристы должны предоставить документ, который подтвердит факт смены владельца.
Особенности покупки дома и квартиры в Великобритании
Следует учесть, что покупка жилья в Соединенном королевстве бывает двух типов.
- Свободное владение (freehold) предполагает полное обладание покупателем землей и постройками на ней. Данный тип характерен для покупки частных домов
- Долгосрочная аренда (leasehold) – это обладание покупателем исключительно зданием. Землю же он оформляет в долгосрочную аренду. Такая практика используется при покупке квартир. Срок аренды и арендную плату следует уточнять
Налоги при покупке квартиры или дома в Великобритании
Гербовый сбор (Stamp duty land tax, SDLT)
Данным единоразовым налогом облагают любые инвестиции в коммерческую и жилую недвижимость (в том числе сельхозугодия). С конца 2014 года действует следующая система начисления гербового сбора. В зависимости от стоимости объекта покупатель оплачивает:
- 0%, если покупка состоялась на сумму до 125 тыс. фунтов
- 2% при покупке на сумму 125-250 тыс.
- 5% при покупке на сумму 250-925 тыс.
- 10% при покупке на сумму 925 тыс. – 1,5 млн.
- 12% - более 1,5 млн
Что касается недвижимости коммерческого назначения, земли, лесов, то при покупке на сумму до 125 тыс. фунтов гербовый сбор также не взимают. Если недвижимость стоит 125-250 тыс., то налог составит 1%, 150-500 тыс. – 3%, более 500 тыс. – 4%.
Важно! Если вы приобретаете 6 и более жилых объектов, то к покупке применяют ту же налоговую шкалу, что и для коммерческой недвижимости. В этом есть существенная выгода, если вы рассматриваете возможность крупных инвестиций.
Остальные налоги
- 0,1% от стоимости объекта – пошлина за регистрацию сделки и объекта в Земельном кадастре
- 0,5% – оплата услуг нотариуса
- 40-750 фунтов в зависимости от стоимости объекта – налог на смену владельца (Land Registry Fees)
- 200 фунтов – муниципальные взносы
- 1,5-4% – услуги риелтора
- 500-1500 фунтов – независимая оценка объекта для оформления ипотеки
- 1-1,5% от суммы ипотеки – услуги финансового брокера
Расходы можно сократить, если обратиться в компанию, предоставляющую комплексные услуги по покупке недвижимости, оформлению ВНЖ.
Налоги после покупки
Как таковых налогов на недвижимость в Великобритании нет, однако все владельцы оплачивают Council Tax – муниципальный налог, сумма которого (700-2500 фунтов в год) зависит от района.
Оформить ипотечный кредит в Соединенном королевстве могут даже нерезиденты. Однако значительные привилегии при рассмотрении заявки получают лица, уже имеющие ВНЖ.
Размер ипотеки может достигать 85% стоимости объекта, а средняя ставка составляет 3,5% годовых. То есть при средней доходности от сдачи жилья в 6,2% вы не только покрываете расходы на ипотеку, но сохраняете положительный баланс доходов.
Ипотеку можно оформить на срок от 5 до 20 лет, однако в конце вы можете продлить его еще на 5 лет. Среди условий – минимальный возраст заемщика составляет 21 год, а максимальный – 65-70 лет. Недвижимость должна быть застрахована (в среднем 300 фунтов в год).
Какую недвижимость купить в Великобритании?
| Район, город | Квартиры | Частные дома | Элитное жилье |
|---|---|---|---|
| Ламбет, Вестминстер, Хэмпстед (Лондон) | Пентхаусы (70-100 кв. м) – от 500 тыс. до 30 млн. фунтов | Таунхаусы (500-600 кв. м) – 20-35 млн. Особняки (около 1500 кв. м) с парком – 40-80 млн | Апартаменты с 5-6 комнатами (600-900 кв. м) – 50-80 млн |
| Излингтон, Баттерси, Воксхолл (Лондон) | Пентхаусы – от 800 тыс до 5 млн. | Особняки около 1000 кв. м – 30-50 млн. | Апартаменты с 5-6 комнатами (600-900 кв. м) – 30-60 млн. |
| Роял Докс, Вулич, Саутуарк (Лондон) | Пентхаусы – от 350 до 850 тыс | Дома с 5-6 комнатами площадью 200-250 кв. м. – 950 тыс. – 2,5 млн. | Апартаменты с 3-4 комнатами (300-400 кв. м) – 10-20 млн. |
| Суррей (предместье Лондона) | Квартиры на 2-3 комнаты (до 120 кв.м) в жилых комплексах – 1,1-1,5 млн. | Особняки (1000-1500 кв. м) с парком – 12-20 млн. | Квартиры на 2-3 комнаты (500 кв. м) в жилых комплексах – 1,7-2,2 млн. |
| Манчестер | 2-комнатные в таунхаусах, жилых комплексах – от 55 до 180 тыс. | Дома с 3-4 комнатами (100-200 кв. м) – 700 тыс. – 1,5 млн. | Апартаменты с 3-4 комнатами (70-80 кв. м) – 450-480 тыс. |
| Ливерпуль | 2-комнатные в таунхаусах, жилых комплексах – от 60 до 140 тыс. | Дома с 3-4 комнатами (70-150 кв. м) – 400 тыс. – 1,1 млн. | Апартаменты с 3-4 комнатами (60-100 кв. м) – 160-220 тыс. |
Почему стоит купить дом или апартаменты в Великобритании?
- Высокая доходность на вложенный капитал
- Стабильная власть и политическая обстановка
- Правовая защита бизнеса
- Твердая валюта
- Финансовый центр Европы
- Чрезвычайно высокий уровень жизни
- Лучшая система образования в мире
- Развитая и надежная инфраструктура
- Богатая культурная жизнь
Не удивительно, что большинство состоятельных людей, инвестирующих средства в покупку жилья в Великобритании, воспринимают данную страну как своеобразную «гавань спокойствия», а саму недвижимость – как альтернативу валюте.
Если вы решили получить ВНЖ и купить дом в Великобритании, но еще не выбрали объекты недвижимости и способ инвестирования, подписывайтесь на обновления нашего блога. Мы предоставим вам наиболее свежую и полезную информацию. Кроме того, к вашим услугам консультанты компании, которые всегда рады детально ответить на все вопросы. Оставляйте их в комментариях – мы не оставим их без внимания.