Наш читатель Дмитрий Коломников рассказывает о своем опыте покупки недвижимости в Таиланде и дает советы, как избежать некоторых ошибок и дополнительных затрат.
Несколько лет назад мы с сестрой подписали контракты на покупку жилья в новостройке. Договорились выплачивать по 250 тысяч бат каждые полгода. По старому курсу это было еще 250 тысяч рублей — нормально, нам по силам!
Мы с Сурират встретили проблемы во всеоружии и несмотря на сложности, въехали в новую квартиру!
Последнюю сумму — 700 тысяч бат (50% стоимости жилья) — надо было выплачивать при получении ключа. И когда стройка стала подходить к концу, рубль начал резко падать. Поэтому мы не стали тянуть до последнего, поднапряглись и выплатили все сразу. А некоторые соседи не успели, понадеялись выплатить остаток при получении ключа и «сели в лужу»: 700 000 бат к тому моменту превратились в 1,4 млн. рублей! Считай, еще одна квартира… В итоге некоторые так и живут здесь, еще не выплатив остаток денег. Хотя в офисе меня уверяли, что ключи от квартиры дадут только после оплаты всей суммы.
Но падение курса рубля – далеко не единственный «сюрприз», поджидавший нас при покупке жилья. Вот несколько советов, которые я хочу дать всем покупателям недвижимости в Таиланде, особенно в новостройках.
Не забывайте про годовой взнос
Первым сюрпризом для нас стал взнос за обслуживание кондоминиума. Он рассчитывается в зависимости от площади квартиры – у нас это 18500 бат в год на 39 квадратных метров. При заключении договора нам сказали, что его надо будет заплатить только один раз. Но после заселения нас огорошили новостью, что платить надо каждый год .
Причем в каждом кондоминиуме этот взнос разный, имейте это в виду при покупке квартиры в Таиланде. У меня друг купил квартиру на Джомтьене, так у него годовой взнос 9000 бат. Я – в офис кондоминиума: «Почему такая разница?!» На что мне ответили: «Это еще по-божески, у вас всего 39 бат за квадратный метр, в соседних комплексах — и 41, и даже 75 бат. Так что напрасно сердитесь, радуйтесь лучше!»
В новых кондоминиумах плата за обслуживание обычно выше, чем в более старых домах. Не обошло это правило стороной и наш жилой комплекс.
Я покупал квартиру по иностранной квоте, а моя сестра – по тайской, поэтому она заплатила на 25% меньше. Но выгода эта обманчива. Будущим владельцам кондо советую лучше переплатить при покупке, чем потом каждый год тратить большие деньги. При оформлении кондо в собственность по тайской квоте открывается тайская компания на имя владельца, и уже на нее оформляется квартира. Открытие фирмы — 10 000 бат, оплата налога при нулевом балансе — 15 000 бат, плюс прочие платежи (у сестры вышло около 75 000 бат), и к тому же годовой взнос 19 000 бат. В итоге, когда сестра приехала оформлять квартиру, ей пришлось платить 75 000 + 10 000 + 19 000 + 15 000 бат = 119 000 бат — вот так подарок! Рассчитывала она только на 75 тысяч, как ей до этого говорили агенты. Пришлось брать в долг – благо, назанимали и выкрутились.
Итак, сестре придется оплачивать каждый год 19 000 бат на содержание кондо + 15 000 бат налогов за тайскую компанию = 34 000 бат. 68 000 рублей, не слабо! А сосед по иностранной квоте платит только 19 000 бат.
Не стесняйтесь уточнять детали!
При подписании договора покупки оговаривалась «бесплатная меблировка». А потом мы получили письмо: «мебельный пакет — 125 000 бат» . Получается, некоторым агентам лишь бы спихнуть контракт, а там хоть трава не расти… Поэтому будьте осторожны, спрашивайте любую мелочь, не стесняйтесь. Сестра все же заказала кое-какую мебель (вышло около 115 000 бат), а я не стал и сам купил практически все то же самое примерно за 70 000 бат.
«Бесплатная меблировка» на словах оказалась пустой квартирой на практике.
На аренду надежда слабая
Со сдачей квартиры в аренду опять неувязка. Доход идет только тогда, когда есть клиенты. Но ситуация с квартирантами сложная. В нашем новом кондо квартиры в 25 и 39 «квадратов» стоят всего от 10 000 бат в месяц, но клиентов нет! А в рекламе завлекают, как только могут — посмотрите любой местный русский канал.
В общем, сейчас я обживаю свое новое кондо на Пратамнаке, пытаюсь свести баланс — сколько денег нужно на проживание в месяц. Сумма получается неоднозначная: думаю, в 12-13 тысяч бат можно уложиться с учетом еды и коммунальных платежей.
Ах да, еще же плата за обслуживание кондо…
- кондо от 700 тыс. р. (вторичка), от 1300 тыс. (первичка)
- дома от 900 тыс. р. (вторичка)
Себестоимость владения недвижимостью:
- Кондо : кроме ежемесячных платежей за воду и эл-во, вы будете платить один раз в год определенную сумму на содержание инфраструктуры кондо (20 - 40 тыс. бат в год в зависимости от метража). В ваше отсутствие с одного счетчика снимается определенная сумма, на поддержание эл. сети в рабочем состоянии (в г. Паттайя 40 бат в месяц).
- Дома: поскольку фаранг (нетаец) может приобрести дом только на фирму, то необходимо будет раз в год сдавать бухгалтерскую отчествность. Услуги юриста по подготовке и сдаче нулевого годового отчета составляют около 12 тыс. бат. Налога на недвижимость нет, если только недвижимость не используется в коммерческих целях. Если в фирме вести деятельность - тогда месячное обслуживание для небольших оборотов 4-5 тыс. бат/мес.
Черный список агентств недвижимости в Паттайе (отзывы):
"А вот на днях хотели другу кондо снять зашли в "Fair propetiys" так минут 15 стояли ждали внимания к себе, из 12 предложений выбраных на сайте действующих не оказалось ни одного, а потом тайка так грубо с нами разговаривала что жена у меня заплакала. Осадок неприятный остался. Первый раз такое в Тае наблюдали"
"Fair propetiys на самом деле контора, которых в Паттайе сотни, просто у них сайт хороший И вот на этом сайте зачастую можно видеть предложения, которых не существует в природе. Приходишь к ним, а они предлагаю другие варианты. На фотографиях хорошая мебель и красивое убранство, топаешь смотреть, а там убогость какая-то. Только зря время потратил."
"Fair propetiys арендодателям денег не платят за сданную недвижимость, мотивируя кризисом, арендаторам не возвращают депозит (залог)"
Процесс покупки недвижимости в Таиланде:
1. Покупаете чеки American Express
Если тупо купить чеки на 100000$ в одном банке за раз, то банк скорее всего сообщит о вас налоговой. Покупайте в разбивку, суммами по 300000 р. и вы никому не нужны.
2. В аэропорту при вылете на таможне обязателньо их декларируете. Из России можно вывозить в дорожных чеках любую сумму (только не забудьте задекларировать письменно на таможне).
Вы заполняете два экземпляра декларации - один уходит в таможню, второй у вас и обратите внимание - все печати, подписи и разрешения на выпуск должны стоять и во втором экземпляре.
Это вам понадобится когда, если сделка у вас не состоялась и вы везете чеки назад, то вы опять уже по прилету в РФ заполняете декларацию на ввоз чеков и прилагаете к ней декларацию с которой вас выпустили из РФ.
При переводе денег безналом из РФ со счета, туда - у некоторых возникают проблемы с российской налоговой, поэтому American Express - это самый оптимальный вариант.
Также декларации вам пригодятся в случае продажи недвижимости в Таиланде, чтобы объяснить происхождение денег при въезде в Россию.
3. В аэропорту Бангкока по прилету получаете справку, что легально ввезли в страну чеки (это место, где выдают справки нужно найти, не сразу понимают, что тебе нужно, но при настойчивости все достижимо). Ваши данные записывают в книгу и выдают справку с указанием суммы. После прохождения паспортного контроля спускаетесь по эскалатору на 1 этаж и разыскиваете таможенный отдел, далеко ходить не надо - спросите или на вывесках поищите.
4. Перед покупкой недвижимости в Таиланде необходимо получить в Land Office разрешение (как иностранцу) на покупку жилья. А это занимает 2 недели.
5. Общаетесь с хозяевами или агентами по недвижимости - их там много.
Если хотите приобрести квартиру без муравьев и пр. насекомых, то ищите вариант без кондиционера.
6. Подобрав вариант - все обсуждаете и надеетесь, что Вам говорят правду! Заранее оговариваете тыкая пальцем попредметно, что Вам оставляют из мебели и электроприборов.
7. Идете в банк открывать счет, может потребоваться письмо из миграционной службы.
8. Открываете счет в местном банке, там-же свои чеки ложите на счет. Назначение счета должно быть - на приобретение недвижимости, а не на Депозит. Для чего это. Вам после обмена денег и зачисления их на счет дадут справку, которая также потребуется в случае вывоза денег из Таиланда.
9. Идете в банк с хозяином кондо и другом(говорящим и читающим по тайски) или юристом - берете в банке чек на некую сумму (например 600000 или 1000000 бат - в зависимости от этой суммы будете платить трансфер. С 600000 бат нужно будет заплатить 40000 бат - обычно пополам). Трансфер - это налоги с суммы сделки.
Важно понимать менталитет тайцев - они не могут сказатть нет, и если передумали продавать или хотят цену выше - они долго морочат голову, переносят встречи и т.д. И они не могут делать дела быстро, у многих кондо заложены в банке - это нормальная практика, но нужно время и деньги, чтобы снять банковский залог. Если у Вас просят большой депозит - значит скорее всего кондо заложено в банке. Поэтому лучше иметь несколько вариантов для покупки одновременно.
Сумма депозита (предоплаты при покупке) до 10%, обычно просят как можно больше. Контракт на депозит должен быть оформлен с копией ID хозяина, где виден образец его подписи и при наличии копии чанота. Иначе дадите депозит человеку, неимеющему или формально неимеющему отношение к этой квартире.
Очень советую посмотреть оригинал чанота (свидетельство о владении) - это большая чуть желтоватая бумага со всей историей вашей недвижимости (кто, кому и когда продал или какому банку заложил или перезаложил). У многих кондо до сих пор нет даже разрешения на строительство. А они стоят и недвижимость в них продают, причем умудряются продать без чанота, а только с домовой книгой.
Лучше всего иметь, при ведении сделки, тайско-английскоговорящего, лицензированного адвоката.
10. В Лэнд офисе (местное БТИ) вы долны будете подписать договор купли продажи, заплатить чеком оставшуюся сумму и Вам выдадут большую бумагу (типа свидетельства о владении), где будет вся история вашего жилья (кто, когда и кому продавал). Кроме того Вам выдадут еще домовую книгу - синяя книжечка. Последняя передача (продажа) должна быть на ваше имя (на тайском). Не поленитесь проверить и узнать как пишется ваше имя на тайском.
11. Все коммунальные платежи лучше перевести на безналичную основу - заключаете договора с электрокомпанией и водной и они по показаниям счетчиков автоматом снимают у вас со счета деньги.
- Ко Чанг и все острова - это национальные парки и сделки с недвижимостью на них противозаконны. Все на временных соглашениях, на правах аренды и т.п..
У вас есть недвижимость в Таиланде и вы хотите сдать её: как сделать правильно
В «золотой век туризма» в Паттайе активно шли не только продажи туров и экскурсий, но и недвижимости. Действительно, поддавшись очарованию тайских улыбок, удовольствию от тайского массажа, наслаждению вкусом свежих экзотических фруктов и мысли о прекрасной погоде каждый день, обустроить свой собственный райский уголок в Таиланде не думал разве что только ленивый. Менеджеры по продажам убеждали, что это крайне выгодное вложение денег: гарантированное жилье без затрат на размещение в отелях и доход от аренды одновременно. Предполагалось, что квартирантов найти легче легкого, и стабильный доход владельцу гарантированно обеспечен.
Изменения, последовавшие вскоре и коснувшиеся, к примеру, курсов валют, разрушили все планы: отдых за рубежом сильно ударяет по карману, и с удорожанием стоимости авиабилета сильно сократилось количество желающих арендовать жилье в Таиланде. Тем временем, в полку счастливых обладателей недвижимости в Паттайе все прибывает: владельцы получают ключи от квартир, купленных еще на стадии строительства. Таким образом, вопрос сдачи собственного жилья в аренду в Паттайе до сих пор представляет особую актуальность.
Компания GrandisVillas в этом бизнесе уже не первый год и готова предложить владельцам уникальное решение в этом вопросе: не только получение дохода от сдачи в аренду, но и уход за жильем, сохранение его в максимально хорошем состоянии – это важный момент для тех, кого все-таки волнует судьба собственного имущества. Есть и другие плюсы в сотрудничестве с компанией, но давайте рассмотрим все возможные варианты по порядку.
Наиболее очевидные способы, как возможно сдать жилье в аренду, различаются:
по продолжительности — краткосрочная и долгосрочная аренда
и по способу организации — самостоятельно или через агентство
Большинство владельцев мечтают найти жильцов напрямую и на долгий срок, причем это желание со стороны жильцов обычно является взаимным, поэтому данный вариант продолжает работать, несмотря на ощутимые минусы.
Во-первых, никто не знает, сколько времени уйдет на поиск квартиранта: найти желающего заселиться на год и более, а не только на высокий сезон и уж никак не на месяц, значительно сложнее. До того момента, как будет найден арендатор, жилье будет работать в минус, требуя ежемесячных взносов за обслуживание, еще не начав приносить прибыль.
Во-вторых, при долгосрочном проживании на территории страны возникает визовый вопрос. В настоящий момент и при получении визы в посольстве или консульстве, и при продлении визы в ближайшем отделении иммиграционной полиции требуется документальное подтверждение адреса фактического проживания. Так как способ сдачи жилья в аренду владельцем, не имеющим разрешения на соответствующую трудовую деятельность на территории Королевства Таиланд, является нелегальным, то и речи о предоставлении пакета документов быть не может.
Конечно, всегда можно найти способы обойти закон, но необходимо помнить, что ценой подобного риска, как для арендодателя, так и для квартиросъемщика является возможность быть лишенным разрешения на пребывание в этой замечательной теплой стране на долгие годы.
В-третьих, долгосрочная аренда сопряжена еще и с тем обстоятельством, что после длительного проживания требуются дополнительные вложения: даже если жильцы были крайне аккуратными и относились к квартире с таким же почтением, как к собственной, после их пребывания все равно придется проводить мини-ремонт. В большинстве же случаев жильцы не столь ответственны, поэтому ремонт разрастается до таких масштабов, что на него приходится потратить более половины заработанных средств.
Длительность проживания в квартире прямо пропорциональна размеру денежных средств, которые придется потратить на ее восстановление до первоначального состояния
Чтобы избежать чрезмерных трат, можно использовать иную стратегию и сдавать жилье посуточно: это обеспечит более частый контроль его состояния и более частое приведение его в порядок при меньших затратах. Площадок в интернете, позволяющих найти гостей на короткий срок, – на любой вкус и цвет, хотя вопрос о нелегальности подобной деятельности со стороны владельца по-прежнему остается насущным.
Сложность данного способа заключается еще и в организационном моменте: требуется непосредственное присутствие «хозяина» для заселений, выселений, уборок, починки поломавшихся приборов и ответов на вопросы со стороны гостей, что возможно только при проживании в непосредственной близости от сдаваемого жилья.
Если согласиться с затратой небольшой суммы на услуги наемного работника, который избавит от необходимости присутствия и будет играть роль хозяина за скромную плату, нужно быть готовым к тому, что нести никакой ответственности он не будет и, скорее всего, состояние жилья очень быстро придет в упадок.
Поручить заботу о жилье ответственному представителю может быть наилучшим решением в вопросе сдачи собственности в аренду
Агентство, практикующее более профессиональный подход, нежели отдельно нанятый «менеджер», является более надежным вариантом и может предоставить владельцу больше гарантий. Конечно, компанию нужно выбирать со всей ответственностью: далеко не каждая действительно предоставляет весь обозначенный спектр услуг и несет перед клиентом ответственность в полной мере.
Как убедиться в благонадежности компании? Начинается ее выбор с простых моментов: у нее должен быть офис, где происходят все официальные моменты, такие как подписание договора и передача ключей. Предложение «представителя компании» вместо офиса встретиться за чашечкой кофе где-либо должно, как минимум, насторожить. Регистрационный номер компании, указанный на лицензии, может подтвердить Регистрационная Палата; информация о том, существует ли компания с подобным номером или нет, не является секретной и предоставляется по запросу. Имея более полную информацию, включающую не только номер, но и название компании и ее адрес, можно получить информацию о сферах деятельности, которыми компания имеет право заниматься.
Каждая компания придерживается собственных принципов работы и предлагает свои условия, и не всегда ожидания владельца совпадают с реальностью
Немного о цифрах. Наслышанные о существовании неких «комиссий агента», владельцы обычно с порога интересуются размером комиссии, который компания «кладет себе в карман»», надеясь услышать про заветные 10 процентов. Увы, простая логика «чем меньше накруток, тем лучше будет сдаваться квартира» здесь неприменима. НДС, выплачиваемый в Таиланде государству, составляет 7%, и – да, он будет выплачиваться агентством от полной суммы аренды, а не только от своего чистого заработка. Посчитаем, какую сумму получит агент при себестоимости квартиры 15000 батов в месяц, к которым агент добавит свои 10 процентов, то есть 1500 батов.
В целом, с суммы будет уплачено 1155 батов налогов (7% от общей суммы 16500 батов) и заработок агента, а вернее, сумма, которую он получит за размещение объекта на всех площадках, техническую поддержку, поиск клиента, за бронирование и обсуждение деталей поездки, за организацию поездки, встречу, проводы и разрешение непредвиденных ситуаций, составит 445 батов. Согласится ли компания, имеющая в своем подчинении штат сотрудников, предоставлять свои услуги за подобную сумму? Маловероятно. Как минимум, не стоит витать в облаках и рассчитывать на мифические цифры, которые не имеют никакого отношения к действительности.
Однако от цены зависит действительно многое. В Паттайе примерно 20 000 отелей, а также 7 000 000 квартир и 300 000 частных домой. Почему гость должен выбрать именно это жилье и этот тип размещения, а не какое-либо другое – при столь обширном выборе? Никто не хочет переплачивать, поэтому правильная стоимость жилья, основанная на анализе рынка, которую компания всегда может порекомендовать, является залогом успешной сдачи в аренду.
Подписание договора является неотъемлемой частью взаимовыгодного сотрудничества
Необходимо заранее прояснить все вопросы, которые могут возникнуть в течение дальнейшего сотрудничества, если они не предусматриваются текстом договора. Допустим, вопрос недопустимости «исчезновения» вещей из квартиры (да, такие случаи тоже бывают, когда владелец, вернувшийся в свою квартиру, обнаруживает, что телевизор в ней теперь отсутствует) или четкости в предоставлении информации по забронированным дням.
Компания GrandisVillas , существующая на рынке шесть лет, зарекомендовала себя как благонадежное агентство, которое заботится об имуществе владельцев и не допускает ситуаций, негативным образом сказывающихся на сдаваемости жилья или его состоянии. Объекты размещаются не только на сайте компании grandisvillas.ru, но и на известных интернациональных площадках, что обеспечивает высокую заполняемость круглый год (ведь праздники и время отпуска в разных странах приходятся на разное время).
Владельцы, решившие сдать квартиру или виллу в Паттайе и поручившие заботу о своем жилье компании, всегда имеют оперативный доступ к информации по забронированным датам. В отличие от распространенного заблуждения, что долгосрочная аренда – лучший вариант, компания ориентируется на различные сроки, от трех дней и более. Владельцу остается лишь принять выгодное решение.
Действительно Паттайя считается на всей территории Таиланда самым, пожалуй, экскурсионным городом. Не только в самом городе совершается множество экскурсий, но еще отсюда организовываются поездки во все уголки страны. Отсюда также можно попасть в соседние страны – Лаос, Вьетнам и Камбоджу. В особенности приятным для туристов является то обстоятельство, что цены на экскурсии из Паттайи все-таки намного ниже, чем в других городах Таиланда. Наверное, потому, что здесь очень много таких предложений.
Больше всего туристов, как правило, мучает вопрос – где же все-таки приобретать эти самые экскурсии? У туроператоров или же в уличных агентствах? По этому поводу существует множество мнений, но в конечном итоге право выбора остается исключительно за вами. И исходить оно будет из личного опыта, бюджета и личных потребностей.
У любого туриста, приехавшего в Таиланд, сразу же складывается противоречивое мнение о том, где же все-таки лучше покупать экскурсии. Туроператор в лице отельного гида, естественно, будет вас всячески отговаривать от покупок экскурсий у так называемых «уличных агентств». А по телевизору, да и сами эти агентства постоянно будут навязывать вам мысль, что экскурсии у них практически те же самые, только значительно дешевле. Эта своеобразная информационная война многих просто сбивает с толку и вводит в глубокие раздумья.
Насчет стоимости экскурсий, надо заметить, что туроператоры благодаря такой усиленной конкуренции стали существенно снижать стоимость своих экскурсий. Они стараются, чтобы их цены были сопоставимы с ценами «уличных агентств», и во многом даже добились успеха. А на некоторые виды экскурсий, например, цены у туроператоров даже бывают несколько ниже.
Потом вопрос насчет идентичности экскурсий туроператора и «уличных агентств» очень и очень спорный. Это соответствует истине далеко не всегда. И если такое и случается, то вряд ли туроператор сделает стоимость своей экскурсии выше в данном примере. Не забывайте, что комфорт у уличных агентств все-таки намного ниже в сравнении с туроператором, к тому же они упускают многие «изюминки» крайне интересные путешественникам. Часто случается такое, что на экскурсии не бывает русскоязычного гида, либо же он бывает только в какой-то части поездки.
У вас есть недвижимость в Таиланде и вы хотите сдать её: как сделать правильно
В «золотой век туризма» в Паттайе активно шли не только продажи туров и экскурсий, но и недвижимости. Действительно, поддавшись очарованию тайских улыбок, удовольствию от тайского массажа, наслаждению вкусом свежих экзотических фруктов и мысли о прекрасной погоде каждый день, обустроить свой собственный райский уголок в Таиланде не думал разве что только ленивый. Менеджеры по продажам убеждали, что это крайне выгодное вложение денег: гарантированное жилье без затрат на размещение в отелях и доход от аренды одновременно. Предполагалось, что квартирантов найти легче легкого, и стабильный доход владельцу гарантированно обеспечен.
Изменения, последовавшие вскоре и коснувшиеся, к примеру, курсов валют, разрушили все планы: отдых за рубежом сильно ударяет по карману, и с удорожанием стоимости авиабилета сильно сократилось количество желающих арендовать жилье в Таиланде. Тем временем в полку счастливых обладателей недвижимости в Паттайе все прибывает: владельцы получают ключи от квартир, купленных еще на стадии строительства. Таким образом, вопрос сдачи собственного жилья в аренду в Паттайе до сих пор представляет особую актуальность.
Компания GrandisVillas в этом бизнесе уже не первый год и готова предложить владельцам уникальное решение в этом вопросе: не только получение дохода от сдачи в аренду, но и уход за жильем, сохранение его в максимально хорошем состоянии – это важный момент для тех, кого все-таки волнует судьба собственного имущества. Есть и другие плюсы в сотрудничестве с компанией, но давайте рассмотрим все возможные варианты по порядку.
Наиболее очевидные способы, как возможно сдать жилье в аренду, различаются:
по продолжительности — краткосрочная и долгосрочная аренда
и по способу организации — самостоятельно или через агентство
Большинство владельцев мечтают найти жильцов напрямую и на долгий срок, причем это желание со стороны жильцов обычно является взаимным, поэтому данный вариант продолжает работать, несмотря на ощутимые минусы.
Во-первых, никто не знает, сколько времени уйдет на поиск квартиранта: найти желающего заселиться на год и более, а не только на высокий сезон и уж никак не на месяц, значительно сложнее. До того момента, как будет найден арендатор, жилье будет работать в минус, требуя ежемесячных взносов за обслуживание, еще не начав приносить прибыль.
Во-вторых, при долгосрочном проживании на территории страны возникает визовый вопрос. В настоящий момент и при получении визы в посольстве или консульстве, и при продлении визы в ближайшем отделении иммиграционной полиции требуется документальное подтверждение адреса фактического проживания. Так как способ сдачи жилья в аренду владельцем, не имеющим разрешения на соответствующую трудовую деятельность на территории Королевства Таиланд, является нелегальным, то и речи о предоставлении пакета документов быть не может.
Конечно, всегда можно найти способы обойти закон, но необходимо помнить, что ценой подобного риска, как для арендодателя, так и для квартиросъемщика является возможность быть лишенным разрешения на пребывание в этой замечательной теплой стране на долгие годы.
В-третьих, долгосрочная аренда сопряжена еще и с тем обстоятельством, что после длительного проживания требуются дополнительные вложения: даже если жильцы были крайне аккуратными и относились к квартире с таким же почтением, как к собственной, после их пребывания все равно придется проводить мини-ремонт. В большинстве же случаев жильцы не столь ответственны, поэтому ремонт разрастается до таких масштабов, что на него приходится потратить более половины заработанных средств.
Длительность проживания в квартире прямо пропорциональна размеру денежных средств, которые придется потратить на ее восстановление до первоначального состояния
Чтобы избежать чрезмерных трат, можно использовать иную стратегию и сдавать жилье посуточно: это обеспечит более частый контроль его состояния и более частое приведение его в порядок при меньших затратах. Площадок в интернете, позволяющих найти гостей на короткий срок, – на любой вкус и цвет, хотя вопрос о нелегальности подобной деятельности со стороны владельца по-прежнему остается насущным.
Сложность данного способа заключается еще и в организационном моменте: требуется непосредственное присутствие «хозяина» для заселений, выселений, уборок, починки поломавшихся приборов и ответов на вопросы со стороны гостей, что возможно только при проживании в непосредственной близости от сдаваемого жилья.
Если согласиться с затратой небольшой суммы на услуги наемного работника, который избавит от необходимости присутствия и будет играть роль хозяина за скромную плату, нужно быть готовым к тому, что нести никакой ответственности он не будет и, скорее всего, состояние жилья очень быстро придет в упадок.
Поручить заботу о жилье ответственному представителю может быть наилучшим решением в вопросе сдачи собственности в аренду
Агентство, практикующее более профессиональный подход, нежели отдельно нанятый «менеджер», является более надежным вариантом и может предоставить владельцу больше гарантий. Конечно, компанию нужно выбирать со всей ответственностью: далеко не каждая действительно предоставляет весь обозначенный спектр услуг и несет перед клиентом ответственность в полной мере.
Как убедиться в благонадежности компании? Начинается ее выбор с простых моментов: у нее должен быть офис, где происходят все официальные моменты, такие как подписание договора и передача ключей. Предложение «представителя компании» вместо офиса встретиться за чашечкой кофе где-либо должно, как минимум, насторожить. Регистрационный номер компании, указанный на лицензии, может подтвердить Регистрационная Палата; информация о том, существует ли компания с подобным номером или нет, не является секретной и предоставляется по запросу. Имея более полную информацию, включающую не только номер, но и название компании и ее адрес, можно получить информацию о сферах деятельности, которыми компания имеет право заниматься.
Каждая компания придерживается собственных принципов работы и предлагает свои условия, и не всегда ожидания владельца совпадают с реальностью
Немного о цифрах. Наслышанные о существовании неких «комиссий агента», владельцы обычно с порога интересуются размером комиссии, который компания «кладет себе в карман»», надеясь услышать про заветные 10 процентов. Увы, простая логика «чем меньше накруток, тем лучше будет сдаваться квартира» здесь неприменима. НДС, выплачиваемый в Таиланде государству, составляет 7%, и – да, он будет выплачиваться агентством от полной суммы аренды, а не только от своего чистого заработка. Посчитаем, какую сумму получит агент при себестоимости квартиры 15000 батов в месяц, к которым агент добавит свои 10 процентов, то есть 1500 батов.
В целом, с суммы будет уплачено 1155 батов налогов (7% от общей суммы 16500 батов) и заработок агента, а вернее, сумма, которую он получит за размещение объекта на всех площадках, техническую поддержку, поиск клиента, за бронирование и обсуждение деталей поездки, за организацию поездки, встречу, проводы и разрешение непредвиденных ситуаций, составит 445 батов. Согласится ли компания, имеющая в своем подчинении штат сотрудников, предоставлять свои услуги за подобную сумму? Маловероятно. Как минимум, не стоит витать в облаках и рассчитывать на мифические цифры, которые не имеют никакого отношения к действительности.
Однако от цены зависит действительно многое. В Паттайе примерно 20 000 отелей, а также 7 000 000 квартир и 300 000 частных домой. Почему гость должен выбрать именно это жилье и этот тип размещения, а не какое-либо другое – при столь обширном выборе? Никто не хочет переплачивать, поэтому правильная стоимость жилья, основанная на анализе рынка, которую компания всегда может порекомендовать, является залогом успешной сдачи в аренду.
Подписание договора является неотъемлемой частью взаимовыгодного сотрудничества
Необходимо заранее прояснить все вопросы, которые могут возникнуть в течение дальнейшего сотрудничества, если они не предусматриваются текстом договора. Допустим, вопрос недопустимости «исчезновения» вещей из квартиры (да, такие случаи тоже бывают, когда владелец, вернувшийся в свою квартиру, обнаруживает, что телевизор в ней теперь отсутствует) или четкости в предоставлении информации по забронированным дням.
Компания GrandisVillas , существующая на рынке шесть лет, зарекомендовала себя как благонадежное агентство, которое заботится об имуществе владельцев и не допускает ситуаций, негативным образом сказывающихся на сдаваемости жилья или его состоянии. Объекты размещаются не только на сайте компании grandisvillas.ru, но и на известных интернациональных площадках, что обеспечивает высокую заполняемость круглый год (ведь праздники и время отпуска в разных странах приходятся на разное время).
Владельцы, решившие сдать квартиру или виллу в Паттайе и поручившие заботу о своем жилье компании, всегда имеют оперативный доступ к информации по забронированным датам. В отличие от распространенного заблуждения, что долгосрочная аренда – лучший вариант, компания ориентируется на различные сроки, от трех дней и более. Владельцу остается лишь принять выгодное решение.